Alım Satım Rehberi
ALIM-SATIM YAPARKEN DIKKAT EDILMESI GEREKELER
Gayrimenkul Alirken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
1) Öncelikle alacaginiz gayrimenkulün amaciniza yönelik olup olmadigini tespit edin.
2) Isinize, okulunuza,merkezlere olan uzakligini ve hatta ulasim durumunu göz önünde bulundurun
3) Eger tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun oldugunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydini kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanin deprem yönetmeligine uygun olup olmadigini , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadigini arastirin.
4) Eger alacaginiz gayrimenkul bir is yeri veya bir konutsa içinde kiraci olup olmadigini , kiracinin kontrat süresini ne kadar oldugunu, dairenin binaya borcunun olup olmadigini ögrenin.
5) Binanin aylik giderleri, isinma sekli, yasi, tesisat durumu,güvenlik,ses ve isi izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapin.Özellikle binanin deprem yönetmeligine uygun olup olmadigini , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadigini arastirin.
Alim Yaparken Yasal Islemler Neler?
Gayrimenkullerin satisinin resmi sekilde yapilmasi gerekir. Bunun anlami,taraflarin tapu memurunun önünde, resmi sekilde hazirlanan sözlesmeyi imzalamalari demektir. Taraflar gerçek kisi iseler, nüfus cüzdanlari, 2 adet vesikalik fotograf ve varsa vekil için, "düzenleme seklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlügüne basvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kisi ise, Ticaret Sicil Memurlugu'ndan alinmis yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunmasi gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmedigini belirledikten sonra ilgili memura islemin yapilmasi için havale eder.
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakinca görmezse bildirilen satis degeri üzerinden harçlari hesaplar ve gerekli makbuzlari düzenler. Harçlar yatirildiktan sonra satis konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanir. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanik huzurunda okunur, sahsin parmak izi ve taniklarin ifadesi alinir.
Tapuda tanik gerektiren diger durumlar ise; imza atmasini bilmemek, sagir, kör ya da dilsiz olma, taraf kisiliginde süphe, ölünceye kadar bakma sözlesmeleridir. Taraflar arasinda Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulmasi gereklidir.
Yukarida belirtilen durumlarda tapuda çalisanlar tanik olamazlar. Tanik ve tercümanlarin okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olmasi ve resit olmasi gerekir. Tapu Müdürü imzaladiktan sonra hak sahibi tapusunu alir ve islem tamamlanmis olur.
Gayrimenkul Satis Vaadi Sözlesmesi Nedir?
Alici ve saticinin karsilikli olarak, saticinin taraflarca belirlenen bir bedel karsiliginda tasinmazin satisini vermek,alicinin da bu tasinmazi satin almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karsisinda taraflarin vaat ve taahhüt beyanlarini kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözlesme satis vaadi sözlesmesidir.Ileride yapilacak olan asil satisin yapilmasina dair ön sözlesmedir. "Gayrimenkul Satis Vaadi Sözlesmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satis vaadi sözlesmesi geçerlidir.
• Tapuya serh edilmesi sarttir. Ancak alici satis vaadi sözlesmesine dayanarak tek tarafli olarak asil satisin yapilmasini isteyemez. Saticinin da bu isleme katilmasi gerekir aksi halde alici mahkeme yoluyla adina tescil isteyebilir.
• Tapuya serh edilen sahsi haklar üçüncü sahislara karsi ileri sürülebilir.
• Taraflarin hak ve borçlari açikça tereddüte meydan vermeyecek sekilde ve tasinmazin bedeli ve ödenme sekli sözlesmede belirtilir.
• Sözlesmeye taraflarin fotograflarinin yapistirilmasi ve noter tarafindan mühürlenmesi gerekir.
Taraflarin istemeleri halinde cayma durumunda cezai sart konulabilir.
• Serh bes sene devam edebilir. Bes sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.
Ancak tasinmaz mal üzerine islenen satis vadi serhi 5 yillik süreyi asmis ve satis vaadi lehdarina satis yapilmamis ise tasinmaz mal malikinin talebi üzerine satis vaadi lehdarinin muvafakati aranmaksizin. Harçlarin tahsili ile tasinmaz üzerindeki serh resen terkin edilir. Terkin edilen serhin satis vaadi lehdarina bildirilmesi gerekir.
Yabanci Gerçek Kisiler Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?
Uluslararasi hukuk, bir devlet ülkesinde yabancilari tasinmaz mal edinme hakki taninip taninmamasi mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarina birakmistir.
Ülkemizde yabanci gerçek kisiler kanunlarimizin müsaade ettigi ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancilarin mülk edinmesi anayasanin 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabanci gerçek kisiler kanunun getirdigi yasal sinirlamalar çerçevesinde ve karsilikli (Mütekabiliyet) olmak sartiyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyisle kanunlarimiz yabancilarin mülk edinme sartini karsilikli islem sartina baglamaktadir. Karsilikli islem sarti ülkemizde yabancilara mülk edinmesi için taninan haklarin aynisinin o yabanci ülkede de Türklere taninmasi anlamini tasir.
Tanınan bu hakka getirilen sinirlamalar nelerdir?
• Yabanci gerçek sahislar güvenlik bölgesi ilan edilmis askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler
• Köy kanunu ile yabanci gerçek kisiler köylerde mülk edinemezler
• Diger bir sinirlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabanci gerçek kisilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bagli olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sinirlari disinda kalan arazinin otuz hektardan fazlasini hükümetin izniyle mülk edinebilirler.
• Durumlari özellik gösteren yabancilardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yil ikamet etmeleri sartiyla karsilikli islem sarti aranmaksizin tasinmaz mallari mülk edinebilirlirler.
